Es gibt gute Gründe für den Kauf einer Immobilie. So lässt sich der Traum vom Eigenheim verwirklichen oder die Immobilie dient als Kapitalanlage. Was auch der Beweggrund für den Immobilienkauf sein mag – es geht regelmäßig um viel Geld. Es geht um Ihr Geld. 

Da es sich um hohe Investitionen handelt, sollten die Risiken und Fallstricke beim Immobilienkauf sehr sorgfältig geprüft werden. Kaufverträge über ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück müssen zwar grundsätzlich von einem Notar besiegelt werden, damit sie rechtskräftig sind. Der Notar beurkundet jedoch nur die Erklärung der Parteien. Die rechtlichen und wirtschaftlichen Interessen der Parteien werden vom Notar nicht vertreten. Bevor ein Immobilienkauf oder Immobilienverkauf vom Notar besiegelt wird, sollte daher eine fundierte Prüfung und Beratung von einem im Immobilienrecht sachkundigen Rechtsanwälten vorgenommen werden. Nur so kann sichergestellt werden, dass der Kaufvertrag auch alle wichtigen Punkte enthält. Das gilt sowohl beim Immobilienkauf als beim Immobilienverkauf. 

Erstellung eines Immobilienkaufvertrags

Gegenstand des Immobilienkaufvertrags ist stets das Grundstück bzw. das Wohnungseigentum. Die Übertragung erfolgt durch die Einigung des Käufers und des Verkäufers und die Eintragung der Eigentumsänderung ins Grundbuch. 

Der Kaufvertrag sollte alle wesentlichen Punkte enthalten, auf die sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben. Folgende Angaben sollten im Verkaufsvertrag enthalten sein:

  • Vertragsparteien – Angaben zu Name, Anschrift, Firma, etc.
  • Kaufgegenstand – Genaue Beschreibung des Verkaufsgegenstands, idealerweise mit Flurstück, Anschrift, Grundbuchblatt, Wohnungsnummer, etc.
  • Grundbuchinhalt mit Eigentümer, Dienstbarkeiten, Grundschulden
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
  • Verzugszinsen bei verspäteter Zahlung
  • Datum des wirtschaftlichen Übergangs
  • Gewährleistungsregelungen

Kaufvertrag für unbebautes Grundstück

Möchte der Käufer ein unbebautes Grundstück erwerben, sollte er darauf achten, inwieweit der Verkäufer auch für die Bebaubarkeit des Grundstücks haftet und wie die Erschließung des Grundstücks erfolgen soll.

Kaufvertrag für Eigentumswohnung

Beim Kauf von Eigentumswohnungen ist in der Regel die Besonderheit zu beachten, dass die Rechte des einzelnen Eigentümers mit den Rechten der Gemeinschaft verbunden sind. Daher sollten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung genau geprüft werden. Punkte wie Kostenverteilung und versteckte Kostenrisiken müssen ebenso wie Fragen der Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum oder Sondernutzungsrechte beachtet werden.

Kaufvertrag für Einfamilienhaus

Beim Kauf eines Einfamilienhauses ist es für den Käufer wichtig zu wissen, wie belastbar die Aussagen des Verkäufers sind und welche Punkte in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden sollen. Wichtige Punkte sind hier insbesondere die Mängelhaftung und der Gewährleistungsausschluss.

Mängelhaftung

Der Verkäufer der Immobilie ist verpflichtet, dem Käufer die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben. Diese Mängel werden oft erst erkannt, wenn der Immobilienkauf bereits abgeschlossen ist. Umso wichtiger ist hier die Frage nach der Haftung.

Sachmängel können beispielsweise vorliegen, wenn die Immobilie kleiner ist als im Kaufvertrag angegeben ist oder ihre Beschaffenheit nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Ein immer wieder auftretender Fall ist, dass Feuchtigkeitsschäden auftreten, die bei Abschluss des Kaufvertrags nicht zu erkennen waren. Auch giftige Baustoffe, die verwendet wurden, Altlasten oder Denkmalschutz zählen zu den klassischen Sachmängeln. Die Liste lässt sich noch fortsetzen.

Ein Rechtsmangel liegt z.B. vor, wenn bestehende Miet- und Pachtverträge oder Belastungen im Grundbuch wie etwa ein Nießbrauchsrecht verschwiegen wurden.

Der Verkäufer ist verpflichtet, besonders schwerwiegende Mängel ungefragt offenzulegen. Diese Offenlegungspflicht wird in der Rechtsprechung besonders bei aufsteigender Feuchtigkeit oder beim Vorliegen von Altlasten bejaht. Weist der Verkäufer auf diese Mängel nicht hin, kann der Mieter in der Regel Ansprüche gegen ihn geltend machen.

Abgesehen von wenigen Ausnahmen muss der Käufer dem Verkäufer die Gelegenheit zur Beseitigung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist geben. Verstreicht diese Frist ergebnislos, kann die Rückabwicklung des Kaufvertrags oder Minderung des Kaufpreises in Betracht kommen.

Gewährleistungsausschluss

Um sich vor der Haftung bei Sachmängeln nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags zu schützen, kann der Verkäufer eines Gewährleistungsausschluss vertraglich verankern lassen. Dadurch kann der  Verkäufer nach Vertragsabschluss nicht für Sachmängel, die für den Käufer erkennbar waren, haftbar gemacht werden. Dabei handelt es sich um offensichtliche Mängel, die der Käufer bei einer Besichtigung hätte erkennen können. Bei verdeckten Mängeln, die der Verkäufer arglistig verschweigt, greift der Gewährleistungsausschluss hingegen nicht. Von arglistigem Verschweigen ist auszugehen, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und verschwiegen hat, um die Kaufentscheidung des Interessenten nicht negativ zu beeinflussen. Bei solchen arglistig verschwiegenen Mängeln ist ein Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen.

Notarhaftung

Der Immobilienkauf muss vom Notar beurkundet werden. Er berät die Parteien nicht und ist zur Neutralität verpflichtet. Dennoch treffen ihn auch Amtspflichten.  Nach § 17 Beurkundungsgesetz (BeurkG) hat er den Willen der Beteiligten zu erforschen, muss die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts aufklären und muss ihren Willen klar und eindeutig in der Niederschrift wiedergeben. 

Zudem soll er den Beteiligten ausreichend Zeit geben, sich mit der Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Bei Immobilienkaufverträgen soll der Notar den Parteien den beabsichtigten Text zur Verfügung stellen und ihnen zwei Wochen Zeit geben, sich damit auseinanderzusetzen. Diese Frist darf nur in Ausnahmefällen unterschritten werden. So soll verhindert werden, dass Verbraucher übereilt Verträge abschließen, die für sie nachteilig sind und zu erheblichen finanziellen Verlusten führen können. 

Belehren die Notare nicht ausreichend über diese zweiwöchige Überlegungsfrist, liegt darin eine Verletzung ihrer Amtspflichten. Gerade bei Schrotimmobilien wurden die Verbraucher häufig zeitlich unter Druck gesetzt, so dass sie schon nach kurzer Bedenkzeit den Kaufvertrag unterschrieben haben.

Wird eine Haftung des Notars festgestellt, muss er die aus dem Vertrag entstandenen Schäden ersetzen.

Schrottimmobilien

Auf der Suche nach einer Kapitalanlage sind viele Verbraucher auf sog. Schrottimmobilien hereingefallen und haben viel Geld verloren. Die Masche ist seit den 1990-er Jahren beliebt und nach wie vor wird versucht, Verbraucher mit Schrottimmobilien um ihr Geld zu bringen.

Meist erfolgt eine unverbindliche Kontaktaufnahme und unter einem Vorwand werden die Verbraucher in ein Gespräch verwickelt. Schnell wird aus dem unverbindlichen Gespräch ein Verkaufsgespräch und den Verbrauchern werden vermeintlich werthaltige Immobilien zu günstigen Preisen mit hohen Renditeerwartungen und Steuervorteilen angeboten. Da die Nachfrage groß ist, sollen sie sich schnell entscheiden und für eine Besichtigung ist meistens keine Zeit. Praktischerweise wird ein Kreditvertrag häufig gleich mitvermittelt. Sind die Verträge erst unterschrieben, folgt schon bald der Schock: Die Immobile ist überteuert oder sanierungsbedürftig, prognostizierte Mieten lassen sich nicht erzielen und ein Weiterverkauf ist – wenn überhaupt – nur mit erheblichen finanziellen Verlusten möglich.

Käufer von Schrottimmobilien können sich wehren

Allerdings gibt es für die Opfer von Schrottimmobilien verschiedene Ansatzpunkte, um sich zu wehren.

Wurde die Immobilie als Kapitalanlage vermittelt, treffen den Anlageberater oder -vermittler Aufklärungspflichten. Nach der Rechtsprechung des BGH müssen die für die Kaufentscheidung wesentlichen Informationen korrekt dargestellt werden und die Verbraucher nicht mit völlig unrealistischen Mieteinnahmen geködert werden. Wurden diese Aufklärungspflichten verletzt, können Schadenersatzansprüche entstanden sein.

Auch die finanzierende Bank kann unter Umständen in der Haftung stehen. Hatte die Bank Kenntnis, dass der Kaufpreis völlig überzogen war und hat den Kunden nicht gewarnt, kann sie sich schadenersatzpflichtig gemacht haben.

Immobilienkaufvertrag bei sittenwidriger Überteuerung nichtig

Außerdem ist der Immobilienkaufvertrag bei einer sittenwidrigen Überteuerung nichtig. Von Sittenwidrigkeit kann in der Regel ausgegangen werden, wenn der Kaufpreis fast doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung.

Schließlich können auch Schadenersatzansprüche gegen den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, in Betracht kommen. Dieser muss den Käufern eine zweiwöchige Überlegungsfrist einräumen, bevor sie den Kaufvertrag unterzeichnen. Gerade bei Schrottimmobilen wurde diese Frist oft nicht eingeräumt und die Käufer zeitlich unter Druck gesetzt.

Schrottimmobilien-Opfer haben verschiedene Optionen, ihr Geld zumindest teilweise wieder zurückzuholen. Wir beraten Sie gerne zu Ihren Möglichkeiten.

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