Treten nach dem Immobilienkauf Mängel auf, führt dies regelmäßig zu rechtlichen Streitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer. Im Kern geht es dabei immer um die Frage, wer für den Schaden aufkommen muss. Käufer berufen sich dabei häufig auf Ansprüche aus Gewährleistung. So einfach ist es allerding nicht. Der Verkäufer steht für Mängel, die erst nach dem Hauskauf entdeckt wurden, nicht automatisch in der Haftung.
Zu den häufigsten Sachmängeln, die erst nach dem Kauf des Hauses auftreten, gehören Wasserschäden oder Feuchteschäden.
Liegt bei Wasserschaden ein Sachmangel vor?
Weicht die tatsächliche Beschaffenheit der Immobilie von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit ab, liegt ein Sachmangel vor. Wurden im Immobilienkaufvertrag keine Regelungen zur Beschaffenheit vereinbart, liegt ein Sachmangel vor, wenn die Immobilie dadurch für die übliche Verwendung ungeeignet ist. Im Hinblick auf einen Wasserschaden oder Feuchteschaden bedeutet dies, dass grundsätzlich ein Sachmangel vorliegt.
Das heißt aber nicht automatisch, dass der Verkäufer in der Haftung steht. Er ist zwar verpflichtet, auf besonders schwerwiegende Mängel hinzuweisen, der Käufer muss allerdings beweisen, dass der Mangel schon beim sog. Gefahrübergang, in der Regel ist das der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe, vorlag. Das heißt, die Ursache für einen späteren Wasserschaden muss es schon gegeben haben, auch wenn der Schaden noch nicht erkennbar war.
Um die tatsächliche Ursache für einen Wasserschaden zu ermitteln, ist häufig die Einholung eines Sachverständigengutachten notwendig. Tritt also ein Wasserschaden nach Übergabe der Immobilie auf, steht der Verkäufer dafür nicht automatisch in der Verantwortung.
Gewährleistungsausschluss vereinbaren
Um sich vor Forderungen der Käufer bei Sachmängeln abzusichern, bietet es sich für den Verkäufer an, im notariellen Immobilienkaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss verankern zu lassen. Damit gilt praktisch der Grundsatz „Gekauft wie gesehen“. In der Praxis bedeutet das, dass der Verkäufer für offensichtliche Mängel, die der Käufer hätte erkennen können, nicht in der Haftung steht. War der Wasserschaden also schon vor der Übergabe des Hauses erkennbar, kann der Käufer diesen offensichtlichen Mangel bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht mehr reklamieren. Gerade bei Altbauten oder Bestandsbauten ist der Gewährleistungsausschluss daher für Verkäufer ratsam.
Häufige Behauptung der Käufer: Arglist
Der Gewährleistungsausschluss ist jedoch unwirksam, wenn der Verkäufer Mängel kannte und diese vorsätzlich verschwiegen hat. Auf besonders schwerwiegende versteckte Mängel muss der Verkäufer ungefragt hinweisen. Gerade bei aufsteigender Feuchtigkeit wird in der Rechtsprechung häufig davon ausgegangen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und daher darauf hinweisen musste.
Bei anderen Sachverhalten dagegen ist die Rechtsprechung durchaus sehr streng und stellt hohe Anforderungen an Offenbarungspflichten des Verkäufers. Auf keinen Fall sollte man sich daher als Verkäufer vorschnell auf eine Forderung des Käufers einlassen.
Garantie des Verkäufers?
Vorsichtig muss ein Verkäufer sein, wenn er zwar einen Gewährleistungsausschluss vereinbart, aber trotzdem einzelne Garantien übernommen hat und bspw. erklärt hat, dass kein Wasserschaden vorliegt. Liegt der Schaden dennoch vor, steht er trotz Gewährleistungsausschluss in der Haftung. Deswegen ist von Garantien grundsätzlich abzuraten.
Eine solche Garantie liegt allerdings nicht vor, wenn der Verkäufer lediglich erklärt hat, dass er keine versteckten Mängel kenne. Möglicherweise kann dies aber als Erklärung „ins Blaue“ interpretiert werden und somit als Arglist bewertet werden. Daher gilt es auch bei solchen Erklärungen, vorsichtig zu sein. Letztlich kommt es bei der Bewertung immer auf den Einzelfall an.
Mangelhaftung – Forderungen der Käufer abwehren
Liegt ein Mangel vor, geht es dem Käufer entweder darum, dass er die Mangelbeseitigung nicht bezahlen muss oder vom Kaufvertag zurückzutreten.
- Rücktritt vom Kaufvertrag: Gerade bei einem Wasserschaden, strebt der Käufer häufig den Rücktritt vom Kaufvertrag an. Der Rücktritt vom Kaufvertrag ist aber nur möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. So muss tatsächlich ein Mangel vorliegen. Der Käufer muss dem Verkäufer in der Regel aber eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels gewähren. Erst wenn der Verkäufer diese Frist ungenutzt verstreichen lässt, kann der Käufer vom Kaufvertag zurücktreten. Wurde der Mangel durch den Käufer arglistig verschwiegen, kann ggf. auf die Frist zur Nacherfüllung verzichtet werden.
- Schadensersatz: Statt den Rücktritt vom Kaufvertrag zu erklären, kann der Käufer auch Schadenersatzansprüche geltend machen. Auch hier gilt in der Regel, dass er dem Verkäufer eine Frist zur Nacherfüllung gewähren muss. Beauftragt er bspw. Handwerker mit der Reparatur, ohne dem Verkäufer diese Frist eingeräumt zu haben, muss der Verkäufer für die Kosten ggf. nicht aufkommen. Wurde der Mangel arglistig verschwiegen, kann die Fristsetzung unter Umständen entbehrlich sein. Allerdings muss der Käufer die Arglist beweisen.
- Kenntnis des Käufers vom Mangel: Hatte der Käufer Kenntnis darüber, dass ein Mangel, z.B. ein Wasserschaden vorliegt, kann er keine Ansprüche geltend machen. Dabei ist nicht entscheidend, dass ihm das genaue Ausmaß des Schadens bekannt war.
- Schadensminderungspflicht: Den Käufer trifft außerdem eine Schadensminderungspflicht, d.h. er muss dafür Sorge tragen, dass der Schaden nicht noch größer wird.
Fazit
Wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, hat der Käufer nur dann Ansprüche, wenn er vom Verkäufer arglistig getäuscht wurde oder dieser einzelne Garantien abgegeben und nicht erfüllt hat.