Immobilienrecht

Wasserschaden nach Hauskauf – Rechte bei verstecktem Mangel

Es ist das Grauen jedes Immobilienbesitzers: Nach dem Hauskauf zeigt sich ein Wasserschaden. Wir zeigen Ihnen, was Sie in einer solchen Situation tun können und welche Rechte Sie haben.

 1. Ist ein Wasserschaden immer ein Mangel?

 2. Was steht Käufern bei einem Wasserschaden zu?

 3. Was, wenn ich auf meine Gewährleistungsrechte verzichtet habe?

 4. Was, wenn der Verkäufer garantiert hat, dass kein Wasserschaden besteht?

 5. Was gilt, wenn ich vom Wasserschaden wusste?

 6. Verkäufer streitet Haftung ab – was tun?

 7. Fazit

 

1. Ist ein Wasserschaden immer ein Mangel?

Egal, ob Sie mit dem Verkäufer über einen Wasserschaden gesprochen haben oder nicht: Ein Wasserschaden stellt grundsätzlich einen Mangel des Grundstücks dar. Denn diese Tatsache hat bei der Entscheidung für ein Kaufobjekt erhebliche Bedeutung. Auch bei Feuchtigkeit im Keller handelt es sich um einen Mangel (KG Berlin, Urteil vom 20.06.2005 – 8 O 220/04). Dies gilt selbst bei Altbauten, bei deren Erbauung eine vollständige Abdichtung technisch noch nicht möglich war (OLG Hamm, Urteil vom 18.7.2016 – I-22 U 161/15).

Sie als Käufer müssen allerdings beweisen, dass dieser Mangel schon vorlag, als Sie das Haus bezogen haben. Man spricht vom sog. Gefahrübergang. In der Regel ist die Schlüsselübergabe entscheidend. Zu diesem Zeitpunkt muss der Wasserschaden also zumindest schon angelegt sein. Es kommt nicht darauf an, dass man die Feuchtigkeitsschäden schon mit bloßem Auge erkennen kann. Entscheidend ist vielmehr, ob die Ursache für den späteren Schaden schon bestand.

Beispiel: Eine solche Ursache besteht etwa dann, wenn bestimmte Sicherungseinrichtungen wie Horizontalsperren/Sperrlagen fehlen oder falsch montiert sind. Ob schon Wasser eingedrungen ist, spielt keine Rolle.

Es kommt in der Praxis regelmäßig auf die Ergebnisse des Sachverständigengutachtens an, um Ursache und Zeitpunkt des Schadens genau bestimmen zu können (etwa LG Lüneburg, Urteil vom 15.09.2011 – 3 O 201/09; OLG Frankfurt, Urteil vom 10.02.2006 – 21 U 57/05; OLG Koblenz, Urteil vom 15.01.1997 – 7 U 637/95). Näheres zum Gutachten finden Sie in Abschnitt 6.

 

2. Was steht Käufern bei einem Wasserschaden zu?

Liegt ein Mangel in Form eines Wasserschadens vor, stehen Ihnen grundsätzlich mehrere Möglichkeiten offen.  

Achtung: In vielen Fällen sind diese Gewährleistungsrechte im Kaufvertrag ausgeschlossen. Dann stehen Ihnen die u.g. Ansprüche nur zu, wenn der Wasserschaden arglistig verschwiegen wurde oder der Verkäufer eine Garantie abgegeben hat (s. Abschnitte 3 und 4.).

Schadensersatz

Die meisten Hauskäufer wollen nach einem Wasserschaden in erster Linie den finanziellen Schaden ersetzt erhalten, der ihnen durch die Reparatur und den Wertverlust entstanden ist. Aber Vorsicht! Sie müssen dem Verkäufer in manchen Fällen eine Frist setzen, um den Wasserschaden noch zu beheben. Wurde der Wasserschaden hingegen arglistig verschwiegen, ist die Frist zwar entbehrlich; Sie können also theoretisch gleich selbst die Ausbesserung in Auftrag geben. Allerdings sollten Sie sicherstellen, dass Sie alle notwendigen Voraussetzungen des Anspruchs beweisen können. Das ist gerade bei Baumängeln oft nicht leicht. Um nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben, wenden Sie sich im Vorhinein an einen erfahrenen Rechtsanwalt. 

Rücktritt

Wenn Sie vom Vertrag zurücktreten, lösen Sie sich ganz vom Vertrag. Sie erhalten Ihr Geld zurück, müssen aber auch das Grundstück zurückgeben. Außerdem werden Ihnen für Zeit, in der Sie das Haus bewohnt haben, Nutzungen angerechnet. Das bedeutet, dass Sie mitunter nicht den vollen Kaufpreis zurückerhalten.

Für die Fristsetzung gilt dasselbe wie beim Schadensersatz.

Ein Rücktritt ist grundsätzlich nicht möglich, wenn der Mangel unerheblich ist, d. h. im Vergleich zum Kaufpreis nur geringe Kosten verursacht. Dies dürfte aber bei einem Wasserschaden in der Regel nicht der Fall sein.

Minderung

Rücktritt und Minderung haben die gleichen Voraussetzungen. Durch die Minderung können Sie nur den zu viel gezahlten Kaufpreis vom Verkäufer zurückfordern. Dies bietet sich an, wenn Sie weiterhin an der Immobilie interessiert sind.

 

3. Was, wenn ich auf meine Gewährleistungsrechte verzichtet habe?

Oft findet sich in Grundstückskaufverträgen eine Klausel, die so oder ähnlich lautet:

· „Das Objekt gilt als gekauft wie gesehen.“

· „Das Grundstück wird so gekauft, wie es steht und liegt.“

Diese Formulierungen sind insbesondere üblich, wenn es sich um eine gebrauchte Immobilie handelt. Eine solche Klausel bedeutet grundsätzlich, dass der Käufer auf seine Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer verzichtet.

Aber Achtung: Dieser Haftungsausschluss gilt nicht für entscheidende Mängel, von denen der Verkäufer wusste und die er Ihnen gegenüber nicht erwähnt hat. Dies gilt insbesondere für versteckte Mängel. Einen Wasserschaden oder dessen Anlage kann man als Käufer bei der Besichtigung oft nicht entdecken. Trotzdem sind diese Mängel entscheidend für die Kaufentscheidung und für den Wert des Hauses. Daher hat der Verkäufer eine Pflicht zur Aufklärung über diese Mängel, wenn er von ihnen weiß.

Kommt der Verkäufer diese Aufklärungspflicht nicht nach, kann er sich gem. § 444 BGB nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Juristen sprechen von einer arglistigen Täuschung. Es gibt drei Fallgruppen der arglistigen Täuschung:

· wahrheitswidrige Behauptungen,

·  Erklärungen ins Blaue hinein und

· Täuschung durch Unterlassen.

Bei der wahrheitswidrigen Behauptung erklärt der Verkäufer ausdrücklich, dass kein Wasserschaden vorliegt. Dabei weiß er aber, dass in Wahrheit sehr wohl ein Wasserschaden eintreten wird oder bereits eingetreten ist.

Bei einer Erklärung ins Blaue hinein sagt der Verkäufer ebenfalls, es läge kein Wasserschaden vor. Er hat dies allerdings nicht nachgeprüft und hält es sogar für möglich, dass seine Aussage falsch ist.

Zur Täuschung durch Unterlassen: Hier schweigt der Verkäufer, obwohl er von einem Wasserschaden weiß. Der Verkäufer muss über das Vorliegen eines Wasserschadens auch ohne entsprechende Nachfrage des Käufers aufklären (BGH, Urteil vom 22.11.1992 – V ZR 215/90). Er kann sich auch nicht damit herausreden, er sei von einer harmlosen Ursache für den Wassereintritt ins Gebäude ausgegangen. Dies gilt umso mehr, wenn es wiederholt größere Wassereinbrüche gab und der Verkäufer keine entsprechende Sachkenntnis besitzt (OLG Celle, Urteil vom 19.12.1986 – 4 U 284/85).

Beachten Sie daher: Selbst wenn Sie im Vertrag auf die Gewährleistung verzichtet haben, können Sie trotzdem oft Zahlungen von Ihrem Verkäufer verlangen.

Übrigens: Ein Gewährleistungsausschluss gilt nach der Rechtsprechung in der Regel erst ab Gefahrübergang (BGH, Urteil vom 24. 1. 2003 – V ZR 248/02). Entsteht der Mangel also zwischen dem Notartermin und der Übergabe, stehen Ihnen Gewährleistungsrechte zu, selbst wenn der Verkäufer nichts vom Mangel wusste.

 

4. Was, wenn der Verkäufer garantiert hat, dass kein Wasserschaden besteht?

Es gibt einen weiteren Fall, in dem der Verkäufer sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen kann. Hat er für einzelne Eigenschaften eine Garantie übernommen, gilt der Ausschluss für diese Eigenschaften nicht. Wenn er etwa zugesichert hat, dass kein Wasserschaden vorliegt, ist er also trotz Gewährleistungsausschluss in der Haftung.

Hat der Verkäufer eine solche Garantie übernommen, wenn er erklärt hat, er wisse nichts von versteckten Mängeln? Die Rechtsprechung sagt: Nein. Es handelt sich nicht um eine Zusicherung, dass keine versteckten Mängel vorliegen (BGH, Urteil vom 22-11-1991 – V ZR 215/90). Allerdings kann es sich um eine Erklärung ins Blaue hinein und damit um Arglist handeln (OLG Frankfurt a. M. Urteil vom 10.2.2006 – 21 U 57/05). Es kommt also auf den Einzelfall an.

 

5. Was gilt, wenn ich vom Wasserschaden wusste?

Sie können keine Ansprüche geltend machen, wenn Sie den Wasserschaden kannten. Dabei kommt es nicht darauf an, ob sie das Ausmaß des Wasserschadens unterschätzt haben oder genau Bescheid wussten. Es reicht für eine entsprechende Kenntnis schon aus, wenn Sie wussten, dass überhaupt ein Wasserschaden vorlag. Auch wenn dieser schließlich viel größer ist, als sie zunächst dachten, können Sie keine Ansprüche geltend machen (LG München II Endurteil v. 30.8.2019 – 11 O 5772/13). Daher sollten Sie in der Kommunikation mit dem Verkäufer sehr vorsichtig sein. Erwecken Sie den Anschein, dass Sie vom Wasserschaden wussten, haben Sie vor Gericht keine guten Erfolgsaussichten. 

 

6. Verkäufer streitet Haftung ab – was tun?

Zunächst ist wichtig, dass Sie den Schaden und seine Entwicklung bestmöglich dokumentieren:

· Machen Sie (zahlreiche) Fotos, auf denen man die Schäden gut erkennt.

· Informieren Sie den Verkäufer am besten schriftlich über den Wasserschaden. Beschreiben Sie genau, wo und wann der Schaden genau aufgetreten ist.

· Sie trifft eine sog. Schadensminderungspflicht. Tragen Sie deshalb Sorge dafür, dass der Schaden sich nicht weiter verschlimmert.

· Falls Sie Handwerker eingeschaltet haben, um etwa nach einem Rohrbruch die dringendsten Schäden zu beseitigen, heben Sie unbedingt Rechnungen und Zahlungsbelege auf.

Sie sollten diese Schritte schnellstmöglich unternehmen, um im Falle eines Rechtsstreits genügend Beweise zu haben. Denn Sie müssen dem Verkäufer nachweisen, dass er Ihnen die Schäden ersetzen muss. Außerdem sollten Sie die Verjährung im Blick halten. Sind seit der Übergabe des Grundstücks fünf Jahre vergangen, stehen Ihnen keine Ansprüche mehr zu.

Selbstverständlich ist es am besten, mit dem Verkäufer eine einvernehmliche Lösung für die Reparatur und den Wertausgleich zu finden. Scheitern diese Bemühungen allerdings (wie so häufig), sollten Sie einen Rechtsanwalt einschalten. Dieser kann Sie beraten und fachkundig ermitteln, was in Ihrem Fall am sinnvollsten ist. Oft reicht schon ein Brief von einem Anwalt, um den Verkäufer doch zur Zahlung zu bewegen. Falls auch das nicht hilft, sollten Sie klagen. Wenn Sie den Prozess gewinnen, muss der Verkäufer die Kosten des Prozesses inkl. der Anwaltskosten tragen.

Spätestens im Gerichtsverfahren wird in der Regel ein Sachverständiger hinzugezogen, der den Schaden und dessen Höhe begutachtet. Für dessen Kosten kommt ebenfalls die Partei auf, die den Prozess verliert. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, bereits zuvor einen Gutachter zu bestellen oder ein Zweitgutachten von einem anderen Sachverständigen anfertigen zu lassen. Diesen Schritt sollten Sie allerdings nur nach Beratung durch einen erfahrenen Anwalt unternehmen.

 

7. Fazit 

1. Ein Wasserschaden ist ein Mangel des Grundstücks, für den Sie unter bestimmten Voraussetzungen Ersatz vom Verkäufer verlangen können.

2. Wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde, haben Sie nur dann Rechte gegen den Verkäufer, wenn dieser Sie getäuscht hat oder bestimmte Eigenschaften garantiert hat.

3. Wenn die Ansprüche nicht ausgeschlossen sind, können Sie ggf. Schadensersatz verlangen, den Kaufpreis mindern oder vom Vertrag zurücktreten.

4. Zur Sicherung ihrer Ansprüche sollten Sie frühzeitig mit der Dokumentation der Schäden beginnen.

5. Im Streitfall sollten Sie einen erfahrenen Anwalt und ggf. einen Sachverständigen hinzuziehen.