Wer heutzutage einen größeren Kredit aufnehmen will, wird der Bank Sicherheiten stellen müssen. Weil das wertvollste Vermögensobjekt meist das Hausgrundstück ist, handelt es sich in aller Regel um eine Grundschuld. Bleiben dann Zahlungen aus, droht die Zwangsvollstreckung. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie die Zwangsvollstreckung in eine Grundschuld stoppen können.

1. Zwangsvollstreckung stoppen durch Zahlung an den Gläubiger

a. Vor dem Versteigerungstermin

b. Im Versteigerungstermin

4. Zwangsvollstreckung stoppen durch Einigung mit dem Gläubiger

5. Einstellung für sechs Monate nach § 30a ZVG

6. Einstellung wegen Härtefalls nach § 765a ZPO

7. Fazit

1. Zwangsvollstreckung stoppen durch Zahlung an den Gläubiger

Natürlich lässt sich die Zwangsvollstreckung immer abwenden, indem man an den Gläubiger (also in der Regel die Bank) zahlt. Je nachdem, zu welchem Zeitpunkt die Zahlung erfolgt, gibt es jedoch einige Besonderheiten zu beachten:

a. Vor dem Versteigerungstermin

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie vor dem Versteigerungstermin die Zwangsversteigerung durch Zahlung abwenden können. Diese ergeben sich aus § 775 Zivilprozessordnung (ZPO).

Haben Sie bereits an den Gläubiger gezahlt, müssen Sie eine Urkunde vorlegen, aus der sich die Erfüllung des Anspruchs ergibt.

– Dazu geeignet ist vor allem eine Quittung, die der Gläubiger ausgestellt hat. Eine nur per Mail versandte Quittung genügt nicht. Achten Sie deshalb unbedingt darauf, sich eine schriftliche und vom Gläubiger unterschriebene Quittung geben zu lassen, wenn Sie an ihn zahlen.

– Alternativ können Sie den Betrag beim Amtsgericht hinterlegen, das Ihnen den Eingang der Zahlung per öffentlicher Urkunde bestätigen wird.

– Haben Sie den fälligen Betrag hingegen überwiesen, genügt ein Überweisungsbeleg der Bank oder Sparkasse. 

Allerdings muss nicht nur die Forderung getilgt sein, sondern auch die bisher entstandenen Kosten, bis zum letzten Cent. Wenn nicht vollständig getilgt ist, kann die Vollstreckung weiter betrieben werden, dann natürlich nur bzgl. des Restbetrages.

Achtung: Wenn nun trotzdem weiter vollstreckt wird, sollten Schuldner sich schnellstens an einen Rechtsanwalt wenden. Denn die spätere Vollstreckung wird nicht unwirksam, sie ist lediglich gerichtlich angreifbar.

 b. Im Versteigerungstermin

Nach § 75 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) gibt es sogar noch im Versteigerungstermin die Möglichkeit, durch Zahlung „in letzter Minute“ die Vollstreckung zu verhindern. Beachten Sie dazu Folgendes:

– Zunächst einmal muss hier die Zahlung an die Gerichtskasse erfolgen und nicht an den Gläubiger.

– Sie benötigen zum Nachweis Ihrer Zahlung entweder eine öffentliche Urkunde (z.B. des Amtsgerichts) oder einen Überweisungsbeleg, der die Zahlung an das Gericht nachweist. Auch hier muss der überwiesene Betrag nicht nur die Forderung, sondern auch alle Kosten abdecken.

– Möglich ist auch die Zahlung eines Dritten, wenn es sich um einen sogenannten „ablösungsberechtigten Dritten“ handelt. Dies kann beispielsweise ein Mieter sein, der zahlt, um in seiner Wohnung bleiben zu können.

 2. Zwangsvollstreckung stoppen durch Einigung mit dem Gläubiger

Die Vollstreckungsabwendung per Zahlung hilft natürlich nur Schuldnern, die den Betrag kurzfristig noch aufbringen können.

In anderen Fällen ist es aber mitunter möglich, eine einvernehmliche Lösung mit dem Gläubiger zu erreichen. Wenn die Aussicht besteht, dass der finanzielle Engpass bald überwunden ist (etwa, weil der Schuldner bald eine neue Stelle antreten wird), sind Banken gelegentlich zu einem Kompromiss bereit. Die Zwangsversteigerung ist nämlich nicht nur aufwändig, sondern birgt – gerade in Zeiten schwankender Immobilienpreise – auch das Risiko, dass der Versteigerungserlös nicht ausreichen wird.

 Je früher Sie sich mit dem Gläubiger in Verbindung setzen, desto besser. Wenn Sie beispielsweise ihre Rückzahlungsraten absenken lassen oder sogar eine Stundung (also einen Aufschub) der Raten erreichen können, vermeiden Sie, überhaupt erst in Verzug zu kommen.

 Beachte: Sie sollten unbedingt eine unterschriebene Urkunde über die Stundungsvereinbarung verlangen. Der Hinweis auf eine telefonische Zusage des Bankmitarbeiters reicht im Falle des Falls nicht aus, um die Zwangsversteigerung abzuwenden.

3. Einstellung für sechs Monate nach § 30a ZVG

Steht eine einvernehmliche Lösung mit dem Gläubiger nicht in Aussicht, kann im Einzelfall auch eine Einstellung vor Gericht erwirkt werden. So lässt sich gemäß § 30a ZVG das Vollstreckungsverfahren für bis zu sechs Monate zum Ruhen bringen.

 Ein solcher Antrag ist nur innerhalb einer Notfrist von 2 Wochen ab Zustellung der Verfügung möglich, die die Zwangsversteigerung anordnet (§ 30b I ZVG).

 In vielen Fällen billigt das Gericht Ihren Antrag nur mit Auflagen:

– Zum Beispiel kann das Gericht eine Ratenzahlung der Rückstände anordnen.

– Genauso kann die Einstellung davon abhängig sein, dass der Schuldner mit den Raten nie mehr als 2 Wochen in Verzug gerät; andernfalls kann sofort wieder vollstreckt werden.

Der Antrag hat im Wesentlichen diese beiden Voraussetzungen:

4. Sanierungsfähigkeit

Die vorübergehende Einstellung des Vollstreckungsverfahrens ist nur im Fall der sogenannten Sanierungsfähigkeit möglich. Sie müssen also darlegen, dass und warum Sie innerhalb der nächsten sechs Monate zur Zahlung imstande sind. Es ist nicht nötig, Ihre finanziellen Verhältnisse komplett „umzukrempeln“. Entscheidend ist, ob Sie voraussichtlich die Forderungen werden erfüllen können, wegen derer vollstreckt wird.

 Beispiele:

S schuldet der G-Bank 18.000€. Zur Sicherung dieser Forderung ist eine Grundschuld auf dem Grundstück des S eingetragen. Als der S seinen Arbeitsplatz verliert und mit mehreren Raten säumig wird, will G nun die Vollstreckung betreiben. S belegt aber, dass er schon in wenigen Wochen aus einer Erbschaft aus dem Ausland 25.000€ erwartet, die er an die G zahlen kann.

5. Abwägung zu Ihren Gunsten

Allein die Sanierungsfähigkeit reicht allerdings nicht. Es findet außerdem eine Interessenabwägung zwischen Gläubiger und Schuldner statt. Nur, wenn die vorübergehende Einstellung billig (also „gerecht“ oder „angemessen“) erscheint, können Sie mit einer Entscheidung zu Ihren Gunsten rechnen. 

 Auf Seiten des Gläubigers kann zum Beispiel gegen eine Einstellung sprechen, dass das Grundstück in sechs Monaten wahrscheinlich deutlich weniger wert sein wird und möglicherweise nicht mehr die Forderung deckt.

 Auf Seiten des Schuldners sind die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. Zu wirtschaftlichen Verhältnissen zählt auch die aktuelle Wirtschaftslage (z.B. Hochzinsphasen oder Unwetterkatastrophen). Außerdem kann relevant sein, ob der Schuldner den Zahlungsausfall zu vertreten hat (z.B. wenn der Schuldner sein Geld bei Glücksspielen „verzockt“ hat). Persönliche Verhältnisse, die zu berücksichtigen sind, sind z.B. eine akute Verschlechterung des Gesundheitszustandes.

 6. Einstellung wegen Härtefalls nach § 765a ZPO

Eine letzte Möglichkeit für den Schuldner ist ein Antrag nach § 765a ZPO. Dieser kann auch dann gestellt werden, wenn keine Sanierungsfähigkeit besteht. Allerdings sind die Voraussetzungen des § 765a ZPO sehr hoch. Das Gericht kann danach eine Vollstreckungsmaßnahme untersagen, aufschieben oder einstweilen einstellen lassen, wenn ein ganz besonderer Ausnahmefall vorliegt.

Sie müssen glaubhaft machen, dass die Vollstreckung wegen ganz besonderer Umstände eine sittenwidrige Härte bedeuten würde. Dass überhaupt vollstreckt wird oder dass Ihr Leben nach der Vollstreckung weniger komfortabel ist, kann deshalb keinen besonderen Umstand darstellen.

 Auch hier muss eine Interessenabwägung stattfinden, die ergibt, dass die Interessen des Gläubigers in einem krassen Missverhältnis zu denen des Schuldners stehen. Für eine Einstellung spricht etwa, dass Leben oder Gesundheit des Schuldners konkret durch die Maßnahme gefährdet sind.

Beispiel:

Die B-Bank hat eine Grundschuld am Hausgrundstück der C. Die C ist hochschwanger, voraussichtlich soll in wenigen Tagen ihr Kind zur Welt kommen. B drängt darauf, dass sofort die Versteigerung durchgeführt wird. Hier käme eine einstweilige Einstellung nach § 765a ZPO in Frage.

Denkbar ist eine Einstellung nach § 765a ZPO auch, wenn im Falle der Versteigerung die konkrete Gefahr eines Selbstmordes des Schuldners bestünde. Bei einem so begründeten Antrag wird das Gericht allerdings grundsätzlich ein medizinisches Gutachten verlangen.

Das LG Verden entschied kürzlich, dass die abstrakte Gefahr einer Covid-19-Infektion bei der Räumung nicht ausreiche, um eine solche besondere Härte zu begründen. Es liege am Schuldner, wie kontaktlos die Räumung ablaufe.

7. Fazit

– Bis einschließlich zum Versteigerungstermin können Sie die Zwangsversteigerung aus einer Grundschuld durch vollständige Zahlung (inkl. Kosten) abwenden.

– Erwarten Sie einen Zahlungsengpass, sollten Sie zeitnah das Gespräch mit Ihrem Gläubiger suchen.

– Bewilligt dieser eine Stundung oder Ratenzahlung, sollte man unbedingt eine unterschriebene Urkunde darüber verlangen.

– Scheitern die Verhandlungen, können Sie einen Antrag nach § 30a ZVG stellen. Das Verfahren wird dann bestenfalls für sechs Monate ausgesetzt. Für den Antrag haben Sie ab Zustellung der Vollstreckungsverfügung nur zwei Wochen Zeit.

– Nach § 765a ZPO kann in ganz besonderen Härtefällen die Einstellung oder der Aufschub einer Maßnahme bei Gericht beantragt werden.